Introdotto dal Decreto Rilancio (attuativo Dell’articolo 119 del DL 34/2020) il Superbonus 2020 prevede una detrazione fiscale al 110% in 5 rate annuali di pari importo per determinati interventi effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Vengono inoltre introdotti la cessione del credito e lo sconto in fattura, offrendo così l’opportunità a tutti di beneficiare dell’agevolazione (anche agli incapienti) per effettuare i lavori a costo zero.

Il Superbonus 110% è applicabile se viene effettuato almeno uno degli interventi cosiddetti “trainanti”. In questo caso l’aliquota della detrazione fiscale sale dal 65% al 110% anche per gli altri lavori ritenuti non trainanti.

Viene sempre richiesto il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari o, dove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da attestare mediante APE.

Possono beneficiare del Superbonus 110%, per immobili che non siano di tipo signorile, ville di lusso, castelli, palazzi di eminenti pregi storici e artistici:

Rientra tra gli interventi ritenuti trainanti l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda.

L’agevolazione riguarda tutti gli edifici o le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (condomini o villette a schiera).

La detrazione è calcolata sull’ammontare complessivo delle spese non superiori a:

I materiali isolanti utilizzati nell’intervento devono rispettare i criteri ambientali di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017.

Rientrano tra gli interventi trainanti anche anche quelli effettuati sulle parti comuni degli edifici condominali per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi o geotermici, con impianti di microcogenerazione o a collettori solari. Sono detraibili anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

Il tetto di spesa massimo è pari a:

Per gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (villette e villette a schiera) rientrano tra gli interventi trainanti la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento), il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore compresi gli impianti ibridi o geotermici, con impianti di microcogenerazione o a collettori solari.

Il tetto di spesa in questo caso è pari al massimo a 30.000 euro per al massimo 2 unità immobiliari.

La detrazione è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

Adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona sismica 1 e 2) con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali.

Interventi di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

Nel caso in cui si effettui uno degli interventi trainanti sopra descritti, o uno degli interventi che danno diritto al Sisma Bonus, l’Ecobonus 110% si applica anche ad altri interventi di efficienza energetica di cui all’articolo 14 del D.L. n. 63/2013, nei relativi limiti di spesa previsti:

Il tetto di spesa di 48mila euro per l’installazione di pannelli fotovoltaici si somma ad altri 48mila euro per l’eventuale installazione, anche successiva, di sistemi di accumulo integrati negli impianti fotovoltaici viene quindi rivista la precedente interpretazione del Fisco sull’applicazione dell’Ecobonus 110%: il chiarimento è fornito con risoluzione 60/2020, che rispondendo a un’istanza di interpello dettaglia una serie di regole applicative in particolare su tetti di spesa e ripartizione in condominio.

Per gli interventi non trainanti la detrazione fiscale viene spalmata in 5 anni.
Fanno eccezione gli immobili sottoposti a particolari vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o dai regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, che vietino l’esecuzione di uno degli interventi trainanti: in questo caso la detrazione del 110% si applica a tutti gli interventi di efficienza energetica effettuati.

Rientrano tra le spese che è possibile portare in detrazione anche quelle relative alle prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi, comprese:

Il Superbonus 110% può essere fruito in diversi modi a scelta del contribuente:

Le regole sono simili a quelle previste per le altre detrazioni edilizie ma con una serie di differenze fondamentali, a partire dalla ripartizione su cinque quote invece che dieci, l’obbligo di asseverazione su requisiti tecnici e congruità della spesa, la flessibilità su cessione credito e sconto in fattura, nei qual caso serve però anche un visto di conformità che attesti i presupposti del diritto alla detrazione d’imposta.

Restano invece uguali, anche ai fini del superbonus al 110%, le modalità di pagamento lavori con bonifico e causale specifica.

Le procedure per chiedere e utilizzare il Super Ecobonus sono indicate nella circolare applicativa dell’Agenzia delle Entrate, n. 24/2020. Sintetizziamo di seguito in cosa consiste e come fruirne.

Fondamentale, come per le altre detrazioni edilizie, la modalità di pagamento. Bisogna effettuare un bonifico, bancario o postale, dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Il Fisco segnala che possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’ecobonus o della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio.

L’asseverazione del tecnico abilitato che viene rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori è sempre necessaria. La procedura qui è diversa a seconda dell’intervento.

Asseverazione generale + asseverazione a SAL

In un primo momento, il decreto Rilancio sembrava suggerire che il visto rilasciato dagli intermediari abilitati sarebbe obbligatorio solo “ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura” di tutti i crediti d’imposta, cioè anche per quelli diversi dal superbonus. Ma non per l’opzione della detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi, quella, cioè, che dà diritto al recupero in diversi anni del 110% della spesa sostenuta.

Nel passaggio con cui il Parlamento ha convertito il decreto in legge, invece, ha sancito l’obbligatorietà oltre che per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, anche “ai fini della detrazione del 110%”. Inoltre, per quanto riguarda il sisma bonus al 110%, è previsto che chi rilascia il visto di conformità (che appunto dovrebbe esserci solo in caso di opzione per la cessione o per lo sconto) deve verificare la “presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati”.

Il visto di conformità viene eseguito dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF, che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti tecnici.

La comunicazione deve essere trasmessa dal contribuente, eventualmente con l’assistenza di un intermediario, per via telematica entro 90 giorni dall’ultimazione dei lavori, accedendo al sito ENEA appositamente predisposto per l’Ecobonus 2020.

Per inviare la comunicazione bisogna effettuare la seguente procedura:

In caso di cessione del credito deve essere trasmessa all’Enea anche copia dell’asseverazione con modalità e procedura stabilite dal decreto MiSE.

Ricordiamo che il decreto prevede sanzioni da 2mila a 15mila euro per ciascuna attestazione infedele resa. Ad effettuare i controlli sarà l’ENEA, in primo luogo solo formali e poi più approfonditi, a campione.

La comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle unità immobiliari può essere inviata dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Per gli interventi che danno diritto al Superbonus la comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle unità immobiliari deve essere inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità.

La comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici può essere inviata dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Per gli interventi che danno diritto al Superbonus la comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici deve essere inviata dal soggetto.

che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore del condominio, direttamente o avvalendosi di un intermediario. In tale ultimo caso, il soggetto che rilascia il visto è tenuto a verificare e validare i dati relativi al visto di conformità e alle asseverazioni e attestazioni. La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese per cui viene esercitata l’opzione.

Per le spese sostenute nel 2020 la comunicazione può essere trasmessa a partire dal 15 ottobre 2020.

Modulo per la richiesta della detrazione

Istruzioni per la compilazione del modulo di richiesta della detrazione

Con il Decreto Rilancio 2020, per l’Ecobonus 110%, 65%, 50%, Sismabonus, Bonus Ristrutturazione e Facciate è possibile chiedere lo sconto in fattura all’impresa e la cessione del credito a banche e intermediari finanziari. Vediamo come funziona.

Il Decreto Rilancio, oltre all’Ecobonus al 110%, ha introdotto lo sconto in fattura e/o la cessione del credito agli istituti di credito o altri intermediari finanziari.

Tramite i vari bonus, è possibile portare in detrazione parte delle spese sostenute per molti interventi edili e impiantistici. Facciamo un esempio. Immaginiamo che il sig. Mario Rossi decida di ristrutturare casa e di spendere 10.000 €. sfruttando, ad esempio, il bonus ristrutturazioni al 50%, l’Agenzia delle Entrate restituirà al sig. Mario Rossi il 50% di quanto ha speso in 10 anni, tramite delle detrazioni sulle tasse IRPEF che il sig. Mario Rossi verserà allo Stato. Quindi, per i 10 anni successivi all’intervento, pagherà 500 € di tasse in meno ogni anno: 500 € x 10 anni= 5.000 € (il 50 % di 10.000 €).

In questo caso, il sig. Mario Rossi dovrà pagare il tutto entro la fine dei lavori e in seguito i soldi gli verranno restituiti. In alternativa, grazie allo sconto in fattura, spenderebbe solo 5.000 €. Il restante 50% dei 10.000 € lo anticiperebbe l’impresa che a sua volta lo potrebbe trasferire alla banca.

Fiduciosi di avere trasmesso il concetto, entriamo nei dettagli.

Il Decreto permette di beneficiare dello sconto in fattura per le spese sostenute da luglio 2020 fino a dicembre 2021 e interessa tutti i bonus dell’Agenzia delle Entrate, fatta eccezione per il bonus mobili.

Secondo l’art. 121, comma 1 del Decreto Rilancio, in alternativa alla detrazione, il sig. Mario Rossi potrà optare:

Ma, cosa vuol dire e qual è la differenza tra sconto e cessione?

Nel primo caso, l’impresa che realizza i lavori effettua al sig. Mario Rossi uno sconto in fattura pari alla spesa detraibile, a sua volta, l’impresa potrà cedere o meno il credito alle banche o ad altri intermediari. Nel secondo caso, il sig. Mario Rossi potrà cedere direttamente il suo credito a terzi, quindi by-passando le imprese e i fornitori ed incassare un importo che concorderà con il cessionario.

Il credito d’imposta potrà essere ceduto illimitatamente a qualsiasi soggetto.

La vera forza dell’iniziativa sta nella possibilità di cedere il credito agli intermediari finanziari. Ne segue che è possibile realizzare alcuni interventi con limitati impieghi di denaro ed altri, addirittura, “senza nessun impiego”. Questo meccanismo era già presente, ma in passato non si poteva cedere il credito agli istituti, e poche imprese potevano permettersi di anticipare i soldi ai clienti.

Potranno sfruttare lo sconto in fattura anche gli incapienti, cioè coloro che hanno redditi talmente bassi da non presentare nemmeno la dichiarazione o che comunque versano poche imposte IRPEF.

Per beneficiare di ciò, dovrai far redigere:

Il tecnico dovrà:

L’asseverazione può essere rilasciata a fine lavori oppure per stato di avanzamento fino ad un massimo di 2. Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi ad almeno il 30% e il secondo ad almeno il 60% dell’intervento medesimo. Nel caso di cessione del credito o sconto in fattura è necessario trasmettere assieme ai dati in via telematica all’ENEA anche copia dell’asseverazione con modalità e procedura stabilite dal decreto MiSE.

Questa procedura è molto più snella, specialmente per chi chiede lo sconto. Anche in questo caso è necessario inviare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Il fornitore, impresa o intermediario recupererà lo sconto come credito d’imposta, da utilizzare esclusivamente in compensazione tramite modello F24, in cinque quote annuali, oppure potrà a sua volta cederlo.

Per validare la cessione del credito, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del cessionario (impresa o fornitore a cui hai ceduto il credito), l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In mancanza di questa comunicazione, la cessione del credito è inefficace.

Tale credito potrà essere utilizzato dal cessionario solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso il “cassetto fiscale”. L’accettazione e il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili. Il fornitore/cessionario potrà utilizzarli in compensazione tramite modello F24.

Se il cessionario cede, a sua volta, il credito ricevuto, deve comunicarlo all’Agenzia delle Entrate utilizzando la stessa procedura. È possibile cedere il credito una sola volta.

Prendiamo come riferimento il il Foglio informativo Unicredit aggiornato al 14 agosto 2020 ed in atto valido sino al 30 settembre 2020, nel quale sono riportati:

Il credito d’imposta riconosciuto è pari a € 55.000

• Interventi trainanti che comportano una riduzione della trasmittanza termica U degli elementi opachi , purchè detta trasmittanza non sia inferiore ai pertinenti valori di cui all’allegato E del decreto requisiti, per un importo totale di € 30.000

• Intervento trainante che comporta la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale per un importo totale di € 20.000

Il committente (persona fisica che effettua l’intervento per il quale ha diritto al credito d’imposta su un unico immobile di proprietà della stessa) che effettuerà i lavori precedentemente indicati opta per una cessione del credito ad un Istituto di credito, nello specifico a Unicredit facendo riferimento alle condizioni riportate sul foglio informativo della medesima banca.

A fronte di un credito d’imposta pari a 55.000,00 €, Unicredit acquisterà il credito pagandolo 51.000 € con un costo per la persona fisica di 4.000,00 € pari al 7,27%, non male (per l’istituto di credito per lavori effettuati in 6 mesi.)

NB Ad Unicredit, l’impresa, il Condominio e le persone fisiche possono richiedere una apertura di credito per anticipo contratti - fatture della durata massima di 18 mesi, mediante accensione di un conto corrente a termine dedicato all’iniziativa, senza costi fissi fino a 30 operazioni.

La linea di credito sarà utilizzata per pagare gli interventi che danno diritto ai benefici fiscali e nel limite massimo dell’importo del credito fiscale ceduto. Le somme derivanti dalla cessione del credito fiscale dovranno essere utilizzate per rimborsare la linea di credito concessa.

Le percentuali anticipabili sui contratti–fatture sono:

Per poter utilizzare la linea di credito le persone fisiche ed i Condomini devono presentare alla Banca la fattura da pagare, con le modalità previste dalla normativa per ottenere i benefici fiscali. La linea di credito sarà utilizzata per pagare i lavori che danno diritto ai benefici fiscali e nel limite massimo dell’importo del credito fiscale ceduto. Le somme derivanti dalla cessione del credito fiscale dovranno essere utilizzate per rimborsare la linea di credito concessa. Il tasso applicato da Unicredit è pari al 2,75% annuo per il periodo che intercorre dalla data di anticipazione alla data di cessione del credito.

Oltre alla progettazione e direzione dei lavori è necessario che il tecnico abilitato, incaricato della progettazione proceda:

Nel caso di cessione del credito ,occorre, poi, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la presenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta che dovrà essere rilasciato dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.

Tutte spese che, in base al comma 15 dell’art. 119 del Decreto Rilancio n. 34/2020, sono detraibili. Tra le spese sulle quali si può calcolare la detrazione dell’imposta, rientrano:

Il condominio può utilizzare il super-Ecobonus al 110% se è costituito in condominio in base alla disciplina civilistica, di conseguenza non possono beneficiare del Superbonus interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti. La nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento. I lavori agevolati possono riguardare sia le parti comuni dell’edificio condominiale, sia le singole unità immobiliari.

Le persone fisiche hanno delle limitazioni: per applicare l’agevolazione non devono essere nell’esercizio di attività d’impresa o autonoma, significa che il Superbonus non può essere applicato a beni relativi all’impresa (articolo 65 del TUIR) (quindi, ad esempio, un ufficio o un negozio non possono applicare l’Ecobonus), e in ogni caso possono realizzare lavori su un numero massimo di due unità immobiliari. Il contribuente può anche non essere residente nel territorio dello Stato: il requisito fondamentale è che sostenga le spese, e che non sia nell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Altre due importanti precisazioni:

Le persone fisiche, come detto, possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari e devono:

I soggetti che non possono applicare la detrazione a causa del regime fiscale che applicano (tassazione separata, regime forfettario e via dicendo) o per incapienza dell’imposta lorda, possono applicare l’agevolazione come sconto in fattura oppure cedere il credito, in base alle regole previste dall‘articolo 121 del decreto Rilancio.

Le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente.

I titoli abilitativi:

Il proprietario dell’immobile ha quindi titolo per accedere all’agevolazione. Non ci sono preclusioni alla possibilità di utilizzare il beneficio con la cessione del credito. In questo caso, il riferimento normativo è l’articolo 121 del Decreto Rilancio, che riguarda tutti i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi agevolati al 110%.

INTESASANPAOLO

Intesasanpaolo si rivolge a condomini, persone fisiche e imprese specializzate (alle quali il cliente chiede lo sconto in fattura, e che possono a loro volta cedere il credito).

Per i privati (condomini o persone fisiche) è previsto un prestito per realizzare gli interventi e assistenza per cedere il credito d’imposta. Per le aziende, soluzioni per recuperare lo sconto in fattura vendendo il credito, con specifiche proposte di finanziamento.

Per andare incontro alle imprese del settore, sono anche state firmate specifiche convenzioni. Un accordo con Confapi permette di rendere liquidi i crediti di imposta acquisiti tramite sconto in fattura e linee di finanziamento per le aziende in fase di esecuzione dei lavori. Sono previsti:

• 
  

  Finanziamenti in forma di “anticipo contratti”

• Acquisto crediti d’imposta con formula cessione pro-soluto

• Piattaforma dedicata, in collaborazione con Deloitte, per la gestione dei passaggi amministrativi e delle certificazioni per la gestione fiscale dei crediti

• Finanziamento a medio-lungo termine fino a 72 mesi e preammortamento sino a 36 mesi

• Prodotti di leasing e di reverse factoring o confirming per i fornitori

Prodotti e servizi analoghi a quelli sopra descritti sono riportati in un accordo con ANCE e prevede altre soluzioni innovative.

UNICREDIT

Anche Unicredit si rivolge a condomini, privati e imprese, proponendo finanziamenti che possono coprire l’intero importo dei lavori.

Le proposte:

• 
  

  Si apre un conto corrente dedicato si apre un conto corrente a termine (18 mesi), dedicato all’iniziativa, per pagare gli interventi che danno diritto ai benefici fiscali senza costi fissi fino a 30 operazioni. La percentuale anticipabile sui contratti – fatture è fino al 60% della cessione del credito fiscale per le imprese, fino al 100% per i condomini e le persone fisiche

• Sul conto corrente dedicato vengono versate le somme che derivano dalla cessione del credito, a estinzione o riduzione del finanziamento concesso. Prezzo di acquisto del credito: 102 euro per ogni 110 euro di credito fiscale per condomini e persone fisiche, 100 euro per ogni 110 euro di credito per imprese

CARIGE

Banca Carige, che si rivolge a: privati e condomini che effettuano i lavori, alle imprese hanno applicato lo sconto in fattura, alle seguenti condizioni di acquisto:

• 
  

  Privati e condomini potranno cedere i crediti di imposta derivanti da spese detraibili in 5 anni ottenendo indietro il 93,19% (102,5 euro per ogni 110 di credito ceduto)

• Imprese riceveranno il 91,81% (101 euro per ogni 110 di credito ceduto)

• I crediti di imposta detraibili in 10 ( 65% ; 50% ) anni consentiranno invece di recuperare l’81,12% del credito ceduto (81.12 euro euro per ogni 100 di credito ceduto)

Il visto di conformità va richiesto a fine lavori, perché fra le altre cose deve certificare che i professionisti incaricati abbiano rilasciato tutte le asseverazioni (a cura dei tecnici abilitati) e le attestazioni (a cura dei professionisti incaricati della progettazione strutturale) necessarie per accedere al superbonus 110% (requisiti tecnici e congruità delle spese sostenute) e che il contribuente è tenuto ad allegare alle richieste di detrazione o di opzione alternativa.

Lo specifica il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020, che contiene anche le misure attuative relative all’esercizio dell’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura prevista dall’articolo 121 del Decreto Rilancio.

Nella parte relativa ai requisiti, viene richiesto il visto di conformità sulla effettiva presenza nella richiesta della documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo 241/1997.

Il soggetto che rilascia il visto di conformità – si legge nel provvedimento - verifica che i professionisti incaricati abbiano rilasciato le asseverazioni e attestazioni richiesta dalla norma, e che gli stessi abbiano stipulato una polizza di assicurazione della responsabilità civile, come previsto dall’articolo 119, comma 14, del decreto 34/2020.

L’asseverazione è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori. Quindi, anche il visto di conformità dovrà attendere o la fine dei lavori o gli stati di avanzamento.

N.B. L’esercizio delle opzioni alternative alla detrazione (cessione del credito o sconto in fattura) deve essere effettuato in via telematica, anche avvalendosi dei soggetti previsti dal comma 3, articolo 3 del regolamento di cui al Dpr 322/98 (ad esempio i Consulenti del Lavoro).

Con la pubblicazione dei modelli, è ora possibile esercitare l’opzione che consente di cedere i crediti d’imposta spettanti sui lavori di riqualificazione energetica e antisismici agevolati al 110% (in base al decreto Rilancio). Per farlo, è necessario inviare una comunicazione (modulo per la richiesta della detrazione + istruzioni per la compilazione del modulo: allegati reperibili dal nostro sito) all’Agenzia delle Entrate, dal 15 ottobre 2020 al 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese.

Modulo per la richiesta della detrazione

Istruzioni per la compilazione del modulo di richiesta della detrazione

Il nuovo provvedimento attuativo (Provv. artt. 119-121 DL Rilancio: allegato reperibile sul nostro sito) dell’Agenzia delle Entrate fornisce poi le istruzioni per l’esercizio delle opzioni (cessione credito o sconto in fattura) relative alle detrazioni spettanti per interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, utilizzando il relativo modello.

Provvedimento attuativo

Con questo modello è dunque possibile esercitare l’opzione di cessione del bonus: dal 15 ottobre è possibile cedere il credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante o fruire di uno sconto sul corrispettivo.

Dati da includere:

Sono ammessi gli interventi sostenuti dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, quindi la data del bonifico deve rispettare tali tempistiche.

Alla base di tutte le pratiche di Superbonus, o per lo meno di quelle che comportano interventi per i quali si richiede la presentazione di un titolo edilizio, sta un documento “nascosto” , ma fondamentale: l’ARE Attestato di Regolarità Edilizia. Il documento non è espressamente citato, ma fa da se che non sarà possibile usufruire della detrazione se l’immobile non risulta regolare. Tale documento viene anche chiamato certificato di conformità urbanistica.

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico delEdilizia DPR 380/01). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.

Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

Prima di vendere, acquistare o ristrutturare casa, è bene accertarsi che tutto si svolga in maniera corretta, per non rischiare di incappare, in seguito, in pesanti problematiche.

Il certificato di conformità urbanistica – o la certificazione di conformità urbanistica – è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione. In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento.

Tale documento, pertanto, stabilisce che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.

Tale documento è assolutamente necessario in tre casi, ovvero:

In particolare, se si desidera acquistare o vendere un immobile, si dovrà verificare che tutto sia in regola. In presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le condizioni dell’immobile, infatti, spetta al venditore l’obbligo di sanare – ove possibile – gli eventuali abusi edilizi, con la procedura di sanatoria.

Si evidenzia, che non tutte le irregolarità possono essere sanate.

La verifica della conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto. Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvedere a visionare l’edificio e, in caso di esito positivo, a rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica, corredata di un’apposita relazione tecnica.

Qualora, invece, l’esito dovesse risultare negativo – ovvero in presenza di variazioni rispetto al progetto originario, il proprietario dovrà procedere con la regolarizzazione degli abusi.

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Un aspetto da tenere in considerazione riguarda la differenza tra conformità urbanistica e catastale. Infatti, talvolta capita che un edificio risulti conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con le informazioni presenti in Comune: in altre parole, un immobile, seppure abusivo, può essere accatastato. Tuttavia, la dichiarazione di conformità catastale non ha alcuna valenza probatoria. Pertanto, prima di procedere con la compravendita o con i lavori di ristrutturazione, occorre verificare la regolarità urbanistica.

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di procedere ad una delle attività predette.

Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi:

Ma attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti se l’immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita.

Premesso e accertato che il superbonus 110% risulta essere un’ottima possibilità per il miglioramento energetico e strutturale del parco immobiliare italiano, la nuova detrazione fiscale (come anche le precedenti) si scontra su un muro enorme chiamato “abuso edilizio”.

Fatte salve le sanzioni, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti e riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Il punto di partenza è quindi il rilascio del certificato di conformità urbanistica che consentirà di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato (attenzione sto parlando del progetto presentato al SUE e non la planimetria catastale che non ha alcun valore dal punto di vista probatorio).

Dalla verifica della conformità urbanistica, sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso. Su un immobile realizzato senza titolo edilizio è pacifico affermare che lo stesso non potrà godere di alcun beneficio fiscale.

Nel caso di abusi di lieve entità, una vecchia sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna (sent. n. 42/14/2008) ha stabilito che non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l’immobile riscontri un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).

Prima di avventurarsi in lavori avventati senza le adeguate coperture economiche e nella speranza di “ristrutturare gratis” (cosa che non potrà mai esserci completamente), è sempre fondamentale affidarsi ad un professionista che prima ancora di realizzare un progetto o procedere alla redazione dell’attestato di prestazione energetica (per l’ecobonus) si sinceri della condizione urbanistica dell’immobile e metta al corrente il condominio di eventuali abusi che potrebbero minare dal principio la fruizione di eventuali detrazioni fiscali.

Dalla verifica della conformità urbanistica si potrà, dunque, procedere su un’analisi delle strade.